지적도를 모르고서는 절대토 토지에 투자하지 말라!

부동산 토지 분야의 최고의 전문가 전종철, 박범진의 아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 얻는 『지적도의 비밀』. 지도를 보는 법과 지적도 보는 법은 다르다. 지도는 토지의 외면을 보지만, 지적도는 토지의 내면을 보면서 성장과 개발 등의 가능성을 추정하기 때문이다. 이 책은 지적도 보는 법의 모든 것을 가르쳐준다. 토지이용계획확인서를 이용한 지적도의 올바른 해석을 통해 궁극적으로는 투자하고자 하는 토지의 적정한 가치를 빠르고 정확하게 파악하고 평하는 능력을 습득하도록 이끌고 있다. 지적도에 그어진 선의 위치와 의미까지 분명하게 배워나가게 된다.

머리말

CHAPTER 1 : 지적도, 토지의 가면을 벗기다

아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 수익을 만들어 주는 지적도
반 박자 빠른 온라인 문서 발급
지적제도와 등기제도
권리관계를 나타내는 등기부등본
사실관계를 표시하는 토지대장과 임야대장
사실관계를 표시하는 지적도와 임야도
토지대장과 지적도에 등록된 임야, 토임
토지공부의 시작과 끝, 토지이용계획확인서
* 참 고 : 국토계획법 제2조 제4항 도시관리계획의 정의
실전 4가지 문서 해석
건축물 대장
토지 전문가로 가는 길

CHAPTER 2 : 선, 지적도의 비밀을 캐는 열쇠

토지이용계획확인서를 낱낱이 해부하라
규제와 도면을 유기적으로 해석해야 토지의 내재가치가 보인다
비밀의 열쇠는 선에 있다
도로의 열쇠, 도로의 규모별 구분

CHAPTER 3 : 지목, 토지 입문의 시작

지적, 토지의 호적
* 참 고 : 지번의 부여 방법
토지의 사용 용도별 분류 '28가지 지목'
* 실전사례 : '과수원', '종교용지'. '도로'
* 실전사례 : '묘지', '전', '답'
* TIP 1 : 도로 개설 가능 여부 등 (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : '유지', '제방', '광천지'
* TIP 2 : 개별공시지가 현 시세의 몇 %인가? (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 온천공보구역으로 지정된 '대지'
* 참 고 : 제4조 온천보호지구의 지정 등
* TIP 3 : 축사와 농지보전부담금
* 실전사례 : 축사인 '목장용지'
* 실전사례 : 주택이 있는 '목장용지'
* 참 고 : 지목변경은 가능할까?
* 실전사례 : 초지인 '목장용지'
* 참 고 : 초지의 확인
* 실전사례 : '구거', '철도용지'. '점(ㆍ)도로'
* TIP 4 : 토지의 등록 전환 신청
* 실전사례 : '체육용지'
* 실전사례 : '공장용지'
* 실전사례 : 일반 철도와 완충녹지에 저촉된 '답'
* 실전사례 : 골재채취장의 '잡종지'
* 참 고 : 저지상태의 유의
* 실전사례 : 갈대밭 '잡종지'
* 실전사례 : 자동차운전학원 '잡종지'
* 실전사례 : '산' 번지 '임야' vs. '임야'
* 참 고 : 등록 되는 대장과 도면의 차이
* 실전사례 : '산' 번지 '전'과 '산' 번지 '도로'
* 실전사례 : '산' 번지 '도로'
* 참 고 : 등록 전환의 가능 여부
* 실전사례 : 임야의 경계 및 경사도
기타 여러 가지 지목

CHAPTER 4 : 용도지역, 토지의 계급장

21개 용도지역
건축법상 용도별 건축물의 종류 28가지
21개 용도지역에서 건축할 수 잇는 건축물
* TIP 5 :불법 개발행위 (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 보전녹지지역의 '전'
* TIP 6 : 새마을도로와 연결하여 사도개설이 가능한지 여부 (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 보전녹지지역의 '임야'
* 실전사례 : 생산녹지지역의 '답'
* 실전사례 : 생산녹지지역의 농업진흥구역 '농지'
* 실전사례 : 자연녹지지역의 '전'
* 실전사례 : 자연녹지지역의 '종교지역'
* 실전사례 : 자연녹지지역과 보전녹지지역 vs. 준보전산지와 보전산지
* 실전사례 : 보전관리지역의 '전'과 '임야
* TIP 7 : 관리지역 내 건축 제한 (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 생산관리지역의 도로에 접한 '전'
* 실전사례 : 생산관리지역의 맹지인 '임야'
* 실전사례 : 계획관리지역의 '임야'
* TIP 8 : 토지거래허가구역내 토지의 교환거래가 토지거래허가대상 거래인지 여부 (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 계획관리지역의 '창고용지'
* 실전사례 : 계획관리지역의 3만m² 초과하는 '임야'
* 실전사례 : 자연환경보전지역의 '임야'
* TIP 9 : 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역
* 실전사례 : 자연환경보전지역의 '잡종지'
* 참 고 : 농업인 주택의 신축
농지와 농업진흥지역
* 참 고 : 농징의 보전 및 이용에 관한 법률
* 참 고 : 경기 광주시 도시계획조례 제59조
농업진흥지역 해제
* TIP 10 : 농지취득자격증명이 불필요하나 농지
* 실전사례 : 농림지역의 농업진흥구역 '농지1'
* TIP 11 : 농지취득자격증명의 반려 통지
* 실전사례 : 농림지역의 농업진흥구역 '농지2'
* 참 고 : 신둔 역사에정지 인근
* 실전사례 : 농림지역의 농업보호구역 '농지'
산지와 보전산지
* 참 고 : 공익용 보전산지 행위제한의 예외
보전산지 해제
임야 개발의 여러가지 기준들
산지정보시스템
* TIP 12 : 산지의 지목변경 제한
* 실전사례 : 농림지역의 공익용 산지 가운데 산지전용제하나 지역 '임야'
* 실전사례 : 농림지역의 공익용 산지 '임야'
* 참 고 : 보안림
* TIP 13 : 산지에서 수목원ㆍ산책로 등의 신고 설치
* 실전사례 : 농림지역의 임업용 산지 '임야'

CHAPTER 5 : 용도지역의 심화, 고급 수준의 토지분석

용도지역 미분류와 용도지역의 중복
관리지역 세분화
관리지역 세분화된 보전관리지역과 계획관리지역
* TIP 14 : 관리지역 세분화와 토지적성평가
* 실전사례 : 관리지역 세분화로 보전관리지역으로 분류된 '공장용지'
* 실전사례 : 도시지역 미분류 토지
* 참 고 : 국토계획법 제79조 (용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위 제한 등)
* 실전사례 : 농업진흥지역에서 해제된 관리지역 미분류 '창고용지1'
* 실전사례 : 농업진흥지역에서 해제된 관리지역 미분류 '창고용지2'
* 실전사례 : 보전산지에서 해제된 관리지역 미분류 '임야'
* 실전사례 : 필지의 경계선과 용도지역선과의 관계
* 실전사례 : 1필지 복수의 용도지역 - 일반상업지역 + 제3종 일반주거지역
* 실전사례 : 1필지 복수의 용도지역 - 계획관리지역 + 농림지역(임엄용 보전산지)1
* 실전사례 : 1필지 복수의 용도지역 - 계획관리지역 + 농림지역(임엄용 보전산지)2
* 실전사례 : 1필지 복수의 용도지역 - 계획관리지역 + 농림지역(임엄용 보전산지)3
* 실전사례 : 1필지 복수의 용도지역 - 보전관리지역 + 농림지역(임엄용 보전산지)
* 실전사례 : 1필지 복수의 용도지역 - 계획관리지역 + 보전관리지역
* 실전사례 : 1필지 복수의 용도지역 - 계획괸리지역 + 관리지역 미분류
* TIP 15: 다른 법률에 따라 지정된 지역의 용도지역 지정 등의 의제
* 실전사례 : 1필지 복수의 용도지역 - 도시지역미분류 + 계획괸리지역
* 실전사례 : 3개의 용도지역이 표시되는 광대한 '임야'
* 참 고 : 산지정보조회

CHAPTER 6 : 도로, 토지의 가치를 결정하는 중요 요소

도로와 관련된 용어와 이해
* 실전사례 : 맹지인 계획관리지역 '전'
* TIP 16 : 대지와 도로의 관계
* 실전사례 : 도로에 접하지 못한 계획관리지역 '대지'
* 실전사례 : 국가 소유의 도로에 접한 '농지'
* TIP 17 : 도로의 지정ㆍ폐지 또는 변경
* 실전사례 : 도로구역에 포함된 계획관리지역 '전'
* 참 고 : 도로법 제24조 (도로구역 결정)
* TIP 18 : 도로법상 도로의 범위 등 (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 접도구역에 저촉된 '전'
* 참 고 : 도로구역 및 접도구역 지정 공고문
* TIP 19 : 사도로(지목이 '도' 인 길)의 토지소유자가 통행을 제한할 수 있는지 여부 등 (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 도로구역과 접도구역에 저촉된 계획관리지역 '임야'
* 실전사례 : 중로 3류에 저촉된 자연녹지지역 '전'
* 참 고 : 도로의 기능별 구분
* 실전사례 : 도로구역에 일부 저촉된 생산관리지역 '전'
* 실전사례 : 지방도(군도)에 접하고 접도구역에 저촉된 '임야'
* 실전사례 : 전원주택부지와 진입로의 소유권1
* 실전사례 : 전원주택부지와 진입로의 소유권2
* 실전사례 : 전원주택부지와 7인 공유의 도로모양 '임야'
* 참 고 : 국지도 88호선
* 실전사례 : 교통광장(저촉)과 도로구역에 저촉된 '전'
* 실전사례 : 보행자전용도로에 접한 '임야'

CHAPTER 7 : 군사시설보호구역ㆍ토지거래허가구역ㆍ개발제한구역

군사기지 및 군사시설보호구역
* 참 고 : 보호구역 지정범위 변경 (국방부 보도자료)
* 실전사례 : 통제보호구역의 농림지역 '임야'
* 실전사례 : 제한보호구역, 협의지역의 농림지역 '답'
* 실전사례 : 제한보호구역, 위탁지역의 자연녹지지역 '전'
* 실전사례 : 제한보호구역, 위임지역의 생산관리지역 '답'
* 실전사례 : 비행안전구역 제3구역의 보전관리지역 '임야'
토지거래허가제도의 개요
토지 이용의무
* TIP 20 : 주말농장 목적으로 이용시 토지거래허가 가능여부 (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 토지거래허가대상과 농지 취득자격증명 발급대상이 되는 '농지'
* 참 고 : 국토계획법 제83조 (도시지역에서의 다른 법률의 적용 배제)
* TIP 21 : 토지거래허가구역 내 허가대상 면적 미만의 토지분할 또는 지분거래시 허가 가능 여부 (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 토지거래허가대상과 농지취득자격증명 발급대상이 되지 않는 '농지'
* 실전사례 : 토지거래허가대상이 되지 않는 제1종 일반주거지역 '임야'
개발제한구역 제도의 개요
* 참 고 : 개발제한구역에서의 해제된 취락지구 주변의 토지
2020년 수도권 광역도시 계획
그린벨트 내의 취락지구
이축권
* 실전사례 : 개발제한구역 내 '전'
* 실전사례 : 개발제한구역 내 농업진흥구역 '답'
* 실전사례 : 개발제한구역 내 '임야'
* 실전사례 : 개발제한구역 내 집단취락지구의 '대지'
* 실전사례 : 개발제한구역 내 집단취락지구의 '답'
* 실전사례 : 개발제한구역 내 집단취락지구에서 일부 해제된 '답'
* 실전사례 : 개발제한구역 내 집단취락지구에서 해제된 '대지'

CHAPTER 8 : 완충녹지ㆍ공원ㆍ하천ㆍ철도

완충녹지, 건물의 신축과 진입로로 사용이 불가능한 토지
* 실전사례 : 완충녹지에 저촉된 '대지'
* 실전사례 : 완충녹지에 저촉되어 맹지가 된 '전'
* 실전사례 : 완충녹지와 대로, 소로에 저촉된 '답'
* 실전사례 : 완충녹지와 도로에 저촉된 계획관리지역ㆍ자연녹지지역 '대지'
* 실전사례 : 경관녹지에 진입로가 막힌 전원주택 필지들
* 실전사례 : 근린공원에 저촉된 보전녹지지역 '임야'
* 참 고 : 도시공원 (도시공원및녹지등에관한법률)
* 실전사례 : 하천구역(하천예정지)에 저촉된 농림지역 '답'
* 참 고 : 하천법 11조(하천예정지)
* 실전사례 : 철도정거장에 저촉된 관리지역 미분류 '잡종지'
* 참 고 : 판교~여주 복선전철역사 예정지

CHAPTER 9 : 기타 용도지구와 용도구역

* 실전사례 : 자연녹지지역, 자연취락지구의 '대지'
* 실전사례 : 최저고도지구와 최고고도지구
* 참 고 : 최고고도지구에서 건축할 수 있는 건축물의 높이 알아보기
특별대책지역Ⅰ권역
* 참 고 : 종합대책 제5조
특별대책지역Ⅰ권역 내 하수처리구역 내 지역의 토지개발
* 참 고 : 특별대체지역Ⅰ권역 내 하수처리구역 내 지역에서의 오수배출시설의 입지기준
특별대책지역Ⅰ권역 내 하수처리구역 외 지역의 토지개발
* TIP 22 : 개발제한구역의 이축 (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 특별대책지역Ⅱ권역의 자연녹지지역 '전'
* 참 고 : 종합대책 제5조
* 실전사례 : 특별대책지역Ⅰ권역 내 하수처리구역 내 지역의 계획관리지역 '답' (배출시설설치제한지역)
* TIP 23 : 주택의 이축시 현황도로의 인정 여부 (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 특별대책지역Ⅰ권역 내 하수처리구역 외 지역의 계획관리지역 '임야'
* TIP 24 : 도시공원의 시설 여부 (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 특별대책지역Ⅰ권역 내 하수처리구역 외 지역의 생산관리지역 '임야'
* 실전사례 : 특별대책지역Ⅰ권역 수변구역 내 하수처리구역 외 지역의 계획관리지역 '답'
* 실전사례 : 상대정화구역의 자연녹지지역 '답'
* 실전사례 : 지구단위계획이 미수립된 주거개발진흥지구의 계획관리지역 '임야'
* 실전사례 : 지구단위계획이 수립된 주거개발진흥지구의 계획관리지역 '답'
* 실전사례 : 특정개발진흥지구의 계획관리지역 '대지'
연접개발제한의 탈출구
지구단위계획의 구분
* 실전사례 : 유통형 제2종 지구단위계획구역의 계획관리지역 '전', '임야'
* 실전사례 : 산업형 제2종 지구단위계획구역의 계획관리지역 '임야'
* TIP 25 : 지목변경이 수반될 경우 토지형질변경허가를 받아야 하는지 여부 (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 개발행위허가제한지역으로 묶인 자연녹지지역 '대지', '전', '답'
* 참 고 : 개발행위허가제한지역의 지정사유
* 실전사례 : 연안육역의 계획관리지역 '전'
* 참 고 : 연안육역 - 연안관리법
* TIP 26 : 국유재산 관련 민원은 어느 부처(기관)에서 하는가? (국토해양부 질의응답)
* 실전사례 : 제1종 지구단위계획 내 일반주거지역의 '유치원'

CHAPTER 10 : 연접개발제한, 지적도에 표시되지 않는 선

토지투자의 아킬레스건, 연접개발제한
하나의 개발행위와 개발행위허가의 규모
* 참 고 : 개발가능한 면적 계산의 사례1
* 참 고 : 개발가능한 면적 계산의 사례2
산지의 연접개발제한 - 250m 거리방식
* 참 고 : 개발가능한 면적 계산의 사례 3
산지 외 토지의 연접개발제한 : 거리방식 또는 분리구역방식
* 참 고 : ○○시 개발행위허가 운영지침
현장의 연접개발제한과 탈출구
* TIP 27 : 연접개발의 적용 여부 (국토해양부 질의응답)