꼬마 빌딩 투자자라면 반드시 알아야 할 필수 지식을 담은 투자 지침서 『나도 꼬마 빌딩을 갖고 싶다』. 꼬마 빌딩은 보통 대지 위에 건축한 빌딩 중에 가격이 10억~50억 원대로 형성되어 있고 월세 임대수익이 발생하는 건축물을 말한다. 흔히 볼 수 있는 다가구주택, 원룸건물, 상가주택, 오피스빌딩 등도 모두 꼬마 빌딩이라고 할 수 있으며, 최근에는 상가와 오피스가 결합되거나 오피스 일부를 원룸이나 투룸으로 개조하는 등 복합적인 형태를 보이기도 한다. 꼬마 빌딩 투자를 위한 기본 지식과 투자 전략을 담아 꼬마 빌딩 투자 고수가 되어볼 수 있도록 돕는다.

꼬마 빌딩 투자를 위한 기본 지식과 투자 전략의 모든 것!
이 책은 꼬마 빌딩 투자자라면 반드시 알아야 할 필수 지식을 담은 투자 지침서다. 꼬마 빌딩이 무엇인지부터 꼬마 빌딩에 투자할 때 알아야 할 정보와 꼬마 빌딩을 살 때, 보유하면서 관리할 때, 그리고 팔 때 각각 필요한 전략과 세금 관련 지식까지 꼬마 빌딩의 모든 것을 알 수 있다. 베이비붐 세대의 은퇴와 불안한 노후 준비 때문에 주거 목적보다는 월세 임대수익을 목적으로 하는 수익형 부동산이 인기다. 상가, 오피스텔 등 여러 수익형 부동산이 있지만 현장에서 부동산 전문 컨설턴트로 활약해온 저자는 그 중에서도 꼬마 빌딩에 주목한다. 꼬마 빌딩은 매달 넉넉한 임대수익을 올리는 데다 시세차익까지 기대할 수 있고, 종류에 따라 거주 문제까지 해결할 수 있어 노후 대비 부동산으로 안성맞춤이기 때문이다. 또한 향후 기준금리 인하 가능성을 고려하면 꼬마 빌딩의 인기는 계속될 것으로 예상된다. 이 책을 통해 꼬마 빌딩의 주인이라는 꿈을 이루어보자.
꼬마 빌딩은 보통 대지 위에 건축한 빌딩 중에 가격이 10억~50억 원대로 형성되어 있고 월세 임대수익이 발생하는 건축물을 말한다. 흔히 볼 수 있는 다가구주택, 원룸건물, 상가주택, 오피스빌딩 등도 모두 꼬마 빌딩이라고 할 수 있으며, 최근에는 상가와 오피스가 결합되거나 오피스 일부를 원룸이나 투룸으로 개조하는 등 복합적인 형태를 보이기도 한다. 기존에 인기가 많던 상가, 오피스텔, 빌라 등의 수익형 부동산은 월세 임대수익은 나오지만 가치 상승이 어렵고, 여러 부동산에 투자해야 하며, 자신의 거주 문제는 별도로 해결해야 한다는 단점이 있다. 하지만 꼬마 빌딩은 땅을 가지고 있기 때문에 대지가격 상승과 신축이나 리모델링을 통한 가치 상승이 가능하다. 또한 주인세대를 구성하면 거주 문제도 해결할 수 있다. 꼬마 빌딩의 주인이 되고 싶다면, 노후에 남부럽지 않은 삶을 원한다면 꼬마 빌딩 투자부터 관리, 매매 노하우까지 담은 이 책을 읽기를 권한다.

부동산 최고수들이 공개하는 실전 투자 노하우!
이 책은 총 5개의 파트로 구성되어 있다. 파트 1 ‘당신도 꼬마 빌딩의 주인이 될 수 있다’에서는 부동산 시장의 전반적인 흐름과 트렌드에 대해 이야기한다. 그리고 꼬마 빌딩에 투자해야 하는 이유를 구체적으로 밝히면서, 어떻게 꼬마 빌딩 주인이 될 수 있을지 명쾌한 해답을 들려준다. 파트 2 ‘꼬마 빌딩에 투자하려면 꼭 알아야 할 부동산 지식’에서는 투자 전 알아두어야 할 지식들을 알려준다. 많은 사람이 투자 전 전문 용어에 지레 겁먹고 스스로 알아볼 생각조차 하지 않고 중개업자나 주변 사람들의 말만 믿고 투자해 손해를 보기도 한다. 부동산 전문가인 저자가 뽑아낸 핵심 내용만 읽어도 좋은 꼬마 빌딩을 보는 안목을 키울 수 있을 것이다. 파트 3 ‘꼬마 빌딩, 잘 구입하는 노하우를 알려준다’에서는 본격적으로 꼬마 빌딩을 ‘잘’ 구입하기 위해 필요한 전략과 비법을 다룬다. 연령별, 금액별, 종류별 투자전략을 알아보고 자신에게 맞는 전략을 세울 수도 있다. 다양한 자료를 활용했기에 쉽게 이해할 수 있을 것이다.
파트 4 ‘돈 되는 꼬마 빌딩을 만드는 것은 관리다’에서는 꼬마 빌딩 관리 노하우를 알려준다. 임대차계약 갱신, 임대료를 받거나 인상하기, 또는 계약해지에 따른 새로운 임차인 구하기 등의 기본적인 관리뿐만 아니라 꼬마 빌딩의 가치를 높이는 계획적이고 전략적인 꼬마 빌딩 관리에 대한 노하우에 대해 알아보도록 하자. 마지막으로 파트 5 ‘꼬마 빌딩, 잘 파는 비결은 이것이다’에서는 꼬마 빌딩을 팔 때 필요한 전략과 노하우, 지식을 알아본다. 꼬마 빌딩은 시세차익에 대한 기대도 높은 부동산이다. 큰돈 들이지 않고 꼬마 빌딩의 가치를 극대화시키고 다음 투자로 넘어갈 수 있는 발판을 마련하는 방법을 알려준다. 꼬마 빌딩은 입지, 주변 환경, 대지면적, 건물상태, 임대조건 등 고려해야 할 사항이 다양하고 가격도 천차만별이다. 그렇기 때문에 자신의 자금과 상황에 맞는 투자전략이 중요하다. 적은 투자 금액으로도 효율적인 전략을 통해 꼬마 빌딩 주인이 될 수 있다. 꼬마 빌딩 투자를 위한 기본 지식과 투자 전략이 담긴 이 책을 통해 꼬마 빌딩 투자 고수가 되어보자.

책속으로 추가
한 유명가수가 건물을 매입하면서 건물의 상가 임차인과 권리금 때문에 소송까지 가서 논란이 되었다. 도대체 권리금이 무엇이기에 이렇게 끝없는 분쟁이 계속 생기는 것일까? 임대인과 임차인 간의 분쟁이 끊이질 않는 이유는 바로 권리금 때문이다. 권리금이란 기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업방식을 이어받는 대가로 지급하는 돈이다. 임대인이 개입해서 받는 것이 아니라 기존 임차인과 새 임차인 간의 거래이다 보니 문제가 생긴다. 임대인 입장에서는 자신이 받은 돈도 아니고 계약기간이 끝나서 나가라는데 무엇이 문제냐는 것이고, 임차인 입장에서는 보증금보다 더 많은 돈을 못 받게 생겼으니 가만 있을 수 없는 것이다. 이런 권리금에 대한 정확한 이해와 대응방법을 알고 있어야 임차인과의 분쟁을 예방하고 나쁜 임대인이 되는 것을 피할 수 있다. 권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나눌 수 있다. 바닥권리금이란 말 그대로 상권의 입지에 대한 프리미엄이라 볼 수 있다. _p.141~142

임대료를 높이는 또 다른 방법은 임대료가 높은 업종의 임차인을 구하는 것이다. 은행, 약국, 학원, 노래방, 유흥업소 등은 다른 업종에 비해 임대료가 높은 경향이 있다. 이 업종의 임차인이 들어왔을 경우 계속 장사가 잘 되어 높은 임대료를 받는다면 문제가 없지만 해당 업종이 빠져나간 후 동일한 수준의 임대료를 내는 임차인을 빨리 구하지 못할 수도 있다. 공실기간이 길어지는 만큼 손실이 발생하고 공실기간을 줄이기 위해 임대료가 낮은 업종을 넣으면서 수익률 하락으로 이어진다. 동시에 가치도 하락하는 것이다. 예전에는 은행이 임차인으로 들어가 있으면 가장 좋은 효자상가로 평가를 받았다. 하지만 경기둔화로 은행 통폐합이나 지점폐쇄 등 구조조정이 되면서 주변 시세보다 높은 임대료를 내던 안정적인 효자 임차인인 은행이 빠져나가는 일이 많아지면서 수익률 하락과 매매가격 하락으로 마음고생을 하는 임대인들이 생겼다. 예를 들어 매매가 10억 원, 보증금 1억 원인 꼬마 빌딩의 경우 월 임대료가 300만 원이면 수익률이 4%에 불과하지만, 임대료가 400만 원이면 5.3%, 500만 원이면 6.7%로 임대료가 올라갈수록 수익률이 올라간다. _p.161

건축을 위한 토지매입에 대한 노하우를 살펴보도록 하자. 먼저 등기부등본의 소유자 및 권리관계와 토지대장의 면적, 토지이용계획의 용도지역, 용도지구, 용도구역의 건폐율과 용적률, 제한사항을 확인해야 한다. 앞서 강조했듯이 일조권과 사선제한, 건축선, 공지는 매우 중요하기 때문에 반드시 확인하자. 일조권은 토지가격, 건축물의 연면적, 구조, 방향성에 영향을 준다. 대부분 도시가 정북향이지만 신도시 택지개발지구는 정남향으로 일조권을 받는 경우가 있기 때문에 정북방향인지 정남방향인지 확인해야 한다. 공지는 대지 간 불편을 최소화하기 위해 건축선 또는 인접대지 경계선으로부터 6m 이내 범위 안에서 확보해야 하는 공간인데, 각 지자체의 건축조례가 정하도록 하고 있다. 미관지구 규정에 적용되는지도 확인해야 한다. 건축물이나 대지 전부 또는 과반 이상이 미관지구에 해당되면 건축시 각 지자체의 미관지구 도시계획조례에 의해 높이, 규모, 색채, 도로, 건축선 등이 규제받기 때문에 매입할 때 신중한 검토가 필요하다. _p.176

권리분석은 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지를 확인하는 절차다. 권리분석을 제대로 하지않으면 수익은 고사하고 손실을 볼 수도 있어서 매우 중요하다. 권리분석의 시작은 말소기준권리를 찾는 것이다. 말소기준권리는 낙찰받은 매수인이 인수해야 할 권리와 인수되지 않고 소멸되는 권리를 구분하는 기준으로, 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리들은 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다. 예를 들어 임차인이 말소기준권리 이전에 대항력을 취득한 경우 임차인이 배당절차에서 전액 변제를 받지 못하게 되면 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 낙찰받은 매수인이 인수해야 한다. 말소기준권리는 저당권(근저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 말소될 전세권, 경매개시결정등기 5가지인데, 말소기준권리가 여러 개 있을 경우에는 순위가 빠른 권리가 말소기준권리가 된다. 다만 유치권, 예고등기, 법정지상권 등은 말소기준권리의 선후 순서와 무관하게 인수가 된다. _p.200

꼬마 빌딩 주변 도로가 확보되는 것도 좋은 입지다. 가급적 차량운행이 불편하지 않게 도로 폭이 최소 6m, 보통 8m 이상이면 좋고, 횡단보도가 해당 물건 바로 앞이나 인접해 있으면 금상첨화다. 도로가 있고 도로 폭도 넓으며 통행량이 많으면 좋지만 통행차량 속도가 빨라서 흘러가는 자리는 주의가 필요하며, 오히려 차량속도가 느리고 잠깐 주차도 할 수 있는 도로가 더 좋다. 그리고 차량과 유동인구까지 함께 흐르는 자리는 주의가 필요하다. 유동인구 흐름이 많은 보행로도 좋지만, 단순히 눈에 보이는 유동인구가 많다고 무조건 좋다고 생각하면 큰 오산이다. 단순히 유동인구의 흐름이 중요한 것이 아니라 자신의 건물에 유입될 수 있는 유동인구가 많은 것이 중요하다. 만약 차량속도나 도보속도가 지나치게 빠르고 지하철역 등 어떤 목적성이 있는 유동인구가 많다면 흘러가는 자리일 가능성이 높다. 안 그래도 바쁜 아침 출근시간에 지하철역에서 내려서 기웃거리는 사람이 많지 않을 것이고, 또 퇴근시간에 모처럼 약속이 있어서 나간 지하철역이 아니라 집에 가기 위해 내린 지하철역이라면 바로 집으로 발걸음을 옮길 가능성이 높다. _p.219

지역과 입지가 좋으면서 수익률이 높으면 당연히 매매가격이 높고, 매매가격은 낮은데 수익률이 좋으면 지역과 입지가 마음에 들지 않을 것이다. 관리가 편한 신축건물은 매매가격이 높고, 건물이 노후하면 매매가격은 낮지만 관리 포인트가 늘어날 것이다. 이렇듯 완벽하게 만족할 수 있는 꼬마 빌딩은 없기 때문에 자신의 우선순위에 최대한 부합하는 물건을 선택하는 것이 중요하다. 투자금액이 부족하지만 수익률이 중요하면 서울보다는 수도권이나 지방으로 눈을 돌리는 것이 좋다. 미래가치를 더 중요하게 생각한다면 수익률은 낮더라도 개발가능성이 있거나 개발호재가 있는 물건을 추천한다. 투자금액이 충분하다면 지역, 입지, 수익률, 미래가치가 있고 매매가격도 높은 꼬마 빌딩을 사면 된다. 이 중년 고객처럼 투자금액은 적게 들어가고, 입지가 좋고 수익률이 좋은데 건물상태도 좋고 미래가치까지 있는 꼬마 빌딩의 주인이 내가 될 가능성은 아주 운이 좋지 않는 한 어렵다. 아주 특별하게 좋은 물건이 가끔 나오지만 이런 물건들은 순식간에 거래가 되거나 현장 부동산에서 찍어서 선점해버리는 경우가 많다. _p.249

한 상가 임차인이 인테리어와 시설공사를 하고 장사를 시작했다. 그런데 2년 계약이 끝나고 임대인이 계약갱신을 거부한다면 어떻게 될까? 투자한 돈을 회수할 시간도 없이 손실을 떠안아야 할 것이다. 이런 피해를 막기 위해 상가임대차보호법에서는 최초 계약 후 5년 동안은 임차인의 계약갱신 요구를 받아주도록 해서 임차인을 보호하고 있다. 이전에는 환산임차보증금(월세×100)이 서울 기준 4억 원, 인천·경기 3억 원, 지방광역시 2억 4천만 원, 기타 지역 1억 8천만 원 이하인 경우에만 해당되었지만, 이제는 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 이는 2013년 8월 13일 이후 계약이 체결되거나 계약갱신이 된 것부터 적용된다. 임대인의 입장에서 최초 계약 후 5년 동안 무조건 임차인의 계약갱신 요구를 들어주는 것이 불합리하다고 생각할 수도 있다. 이런 임대인의 입장을 고려해서 임차인이 3기의 차임(월세)을 연체하거나 임차한 건물을 고의로 파손하는 등 정당한 사유가 있다면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. _p.278

자신의 성격과 성향을 잘 파악하고 꼬마 빌딩의 종류를 선택해야 한다. 그 후에 직접 관리를 할 것인가 외주 관리를 할 것인가를 판단해야 한다. 앞서 말한 선배처럼 부지런하고 적극적인 성격이라면 직접 관리가 적합하다. 반면에 관리 자체가 스트레스가 되는 분들이라면 직접 관리보다는 전문업체에게 위임하는 간접 관리가 좋다. 또한 임차인으로 인한 관리 포인트가 많은 원룸빌딩보다는 오피스빌딩이나 투룸이 들어간 상가주택이 더 좋을 것이다. 예전에 고시원을 직접 운영하는 분을 만난 적이 있다. 관리인을 두지 않고 본인이 직접 운영하며 항상 양복을 입는다고 했다. 운영은 직접 할 수 있지만 왜 양복을 입고 있을까 궁금했다. 이유를 물어보니 고시원에 있는 임차인들 모두 소중한 고객이고 방을 구하기 위해 찾아오는 분들도 중요한 고객인지라 항상 깔끔하고 좋은 인상을 주기 위해 양복을 입는다고 했다. 임차인들에게 이 정도 정성과 열정을 보인다면 다른 건물 관리는 볼 필요도 없다. 아니나 다를까, 공실이 거의 없고 수익률도 주변 고시원에 비해 높다고 했다. _p.301


그런데 보통 사람은 물건을 팔 때 시세보다 높은 가격을 받고 싶고 살 때 시세보다 낮은 가격으로 사고 싶은 이중적인 마음이 있어서 항상 살 때는 현장에서 형성된 가격보다 더 낮은 매물을 찾게 되고 팔 때는 현장에서 형성된 가격보다 더 높은 가격에 팔려고 한다. A씨 역시 그런 이유로 매매가격을 정해 잘 안 팔리는 것은 아닌지 생각해보아야 한다. 물건을 사는 사람은 양수인이다. 우리는 파는 양도인 입장이 아닌 사는 양수인 입장에서 생각할 필요가 있다. 팔은 안으로 굽는다고 스스로 내 물건은 무엇인가 특별하고 좋다고 하지만 양수인이 보기에는 다 비슷하고 큰 차이가 없을지도 모른다. 현장에 비슷한 매물이 여러 개 있다면 특별히 입지가 좋거나 차별화되는 일부 매물을 제외하고는 가격이 조금이라도 더 낮은 매물부터 팔리는 것이 순리이고 정상이다. 그렇기 때문에 빨리 팔고 싶다면 현장에서 형성된 매매가격보다 조금이라도 낮추는 것이 좋다. 그렇다고 터무니없이 큰 폭으로 가격을 낮출 필요는 없다. _p.320

“할아버지, 지금까지 자식들을 위해 그 정도 희생하고 노력해서 자식들을 키웠으면 이제 할아버지 자신을 위해서 사세요.” “자식들을 위한 투자가 아니라 할아버지의 노후생활을 위한 안정적인 임대수익이 나오는 부동산으로 알아보시는 것이 좋아요.” 계속해서 이야기를 들어보니 자식들은 모두 의사와 교수로 할아버지가 걱정하지 않아도 충분히 잘 먹고 잘 사는 분들이었다. 나이가 80세를 넘었어도 오직 자식 걱정뿐인 이 시대의 아버지 마음임을 왜 모르겠는가? 하지만 이제는 자식들이 아닌 우리 자신의 행복한 삶을 위한 인생설계를 해야 할 때다. 부자의 목적이 자식이 아니라 스스로 자신과 부부의 행복이 우선되어야 하는 것이다. 옛날처럼 경제와 인구가 동시에 성장하는 장밋빛 시대는 이제 끝났다. 경제와 인구가 줄어드는 저성장의 시대, 제로금리에 가까운 저금리의 시대, 평균 수명 증가로 자신이 몇 살까지 살지도 모르는 불확실성의 시대, 이렇게 어려운 세 시대를 동시에 살고 있는 바로 지금이 매우 중요한 시기다. _p.341

지은이의 말_ 꼬마 빌딩 전성시대

Part 1 당신도 꼬마 빌딩의 주인이 될 수 있다

왜 꼬마 빌딩에 투자해야 하는가?
부동산 투자 중 꼬마 빌딩이 왕이다
나의 꿈, 꼬마 빌딩 부자

Part 2 꼬마 빌딩에 투자하려면 꼭 알아야 할 부동산 지식

건축물의 종류부터 파악하자
꼬마 빌딩이란 무엇인가?
연면적, 건폐율, 용적률, 그리고 대지지분이란 무엇인가?
공적장부란 무엇인가?
등기부등본, 보는 법을 익히자
건축물대장, 어떻게 볼 것인가?
토지이용계획, 꼭 열람해야 한다
용도지역, 용도지구, 용도구역을 정확히 구별하자
지구단위계획, 명확히 파악하자
전용면적과 공급면적, 제대로 알자
수익률과 공실률, 정확히 알고 이해하자
일조권과 사선제한이란 어떤 것을 말하는가?
건축선이란 무엇이고 어떻게 활용하는가?
공지란 무엇이고 어떻게 활용하는가?
공개공지란 무엇이고 어떻게 활용하는가?
베란다와 발코니, 그리고 테라스란 무엇인가?
위반건축물이란 무엇을 말하는가?
주차장법 역시 꼭 파악하고 있어야 한다
꼬마 빌딩에서 발생하는 여러 세금들
부가가치세란 무엇이고 어떻게 활용하는가?
포괄양수도 계약, 어떻게 활용할 것인가?
사업자의 종류에는 어떤 것들이 있는가?
권리금이란 무엇이고 어떻게 처리하는가?
행복 투자를 위한 코칭 1_자녀교육에 올인한 어떤 부부의 이야기

Part 3 꼬마 빌딩, 잘 구입하는 노하우를 알려준다

돈 되는 꼬마 빌딩의 3가지 조건
자신에게 맞는 최선의 꼬마 빌딩 투자전략
수익률의 함정에 빠지지 말자
수익률이 낮다면 가치 상승의 가능성을 찾아라
꼬마 빌딩의 가치 분석, 어떻게 할 것인가?
꼬마 빌딩 신축하기 1_토지매입
꼬마 빌딩 신축하기 2_건축
꼬마 빌딩 신축하기 3_가구 수 제한
꼬마 빌딩 경매받기 1_경매절차
꼬마 빌딩 경매받기 2_권리분석과 명도
돈 되는 꼬마 빌딩, 유망 지역은 어디인가?
꼬마 빌딩 관련 인터넷조사는 이렇게 하자
꼬마 빌딩 관련 현장조사는 이렇게 하자
꼬마 빌딩 관련 계약은 이렇게 하자
공동명의가 유리할까, 불리할까?
사업자등록, 어떻게 할 것인가?
꼬마 빌딩 취득시 발생하는 세금 1_취득세
꼬마 빌딩 취득시 발생하는 세금 2_부가가치세
행복 투자를 위한 코칭 2_100%를 만족시키는 완벽한 투자는 없다

Part 4 돈 되는 꼬마 빌딩을 만드는 것은 관리다

임대료 관리가 중요하다
월세 인상이 유리할까, 보증금 인상이 유리할까?
꼬마 빌딩, 공실 관리는 정말 중요하다
건물 관리를 잘하는 것이 경쟁력이다
임대차계약 또는 갱신시 주의점은 무엇인가?
꼬마 빌딩 보유시 발생하는 세금 1_재산세와 종합부동산세
꼬마 빌딩 보유시 발생하는 세금 2_부가가치세
꼬마 빌딩 보유시 발생하는 세금 3_종합소득세
행복 투자를 위한 코칭 3_빌딩 관리가 적합한 사람 vs. 적합하지 않은 사람

Part 5 꼬마 빌딩, 잘 파는 비결은 이것이다

꼬마 빌딩 가치 상승시키는 법 1_리모델링으로 거듭나기
꼬마 빌딩 가치 상승시키는 법 2_임대업종 변경
투자자금 최소화로 투자수요 늘리는 비결은?
보기 좋은 떡이 먹기도 좋다
매물등록 노하우는 따로 있다
꼬마 빌딩 양도시 발생하는 세금 1_부가가치세
꼬마 빌딩 양도시 발생하는 세금 2_양도소득세
권리금에도 세금이 있다
행복 투자를 위한 코칭 4_숨은 진주를 찾아 보석을 만든 아저씨

이 책을 마무리하며_행복한 꼬마 빌딩 주인이 될 모두를 위해
『나도 꼬마 빌딩을 갖고 싶다』 저자와의 인터뷰