“시대가 바뀌어도 절대 변하지 않는
돈과 사람이 몰리는 부의 거점을 파헤치다”

입지 스페셜리스트 이상우, 역사 저술가 유성운
5개의 입지 키워드로 밝힌 돈 버는 땅의 발자취 탐구

『대한민국 부동산 부의 역사』는 삼국시대부터 조선시대까지 역사 속에 나타난 다양한 사건을 중심으로 부동산의 가치를 결정짓는 요인과 이것이 현대에는 어떤 방식으로 작동하는지를 낱낱이 분석하여 기술하고 있다. ‘서울은 왜 백제, 조선, 한국의 수도로 낙점되었을까?’, ‘한양의 상권은 왜 종로에서 발달했을까?’, ‘고대에는 신도시 개발을 어떻게 했을까?’를 비롯해 ‘공공기관 지방 이전은 실제로 지방 도시의 집값에 어떤 영향을 끼쳤나?’, ‘유수지·매립지·산지의 가치는 어떻게 변화했나?’, ‘기피 지역이었던 공장지대와 역(驛) 주변은 어떻게 직주근접 상급지가 되었나?’에 대한 대답이 이 책에 담겨 있다.
입지 스페셜리스트 이상우 저자와 역사 저술가 유성운 저자가 힘을 합쳐 과거와 현대를 오가며 시대를 뛰어넘어 돈과 사람이 몰리는 불변의 입지 조건을 분석해 밝히고 있다. 이 책을 읽는 독자는 시장의 흐름과 상관없이 성장을 거듭하고 결국 개발될 수밖에 없는 부의 거점을 읽어내는 안목을 키울 수 있을 것이다.

“한반도 2천 년 역사,
이 땅의 부의 흐름을 한눈에 살피다”
팔도를 대표하는 부의 거점은 어떤 입지요건을 갖추어 부흥했는가!

『대한민국 부동산 부의 역사』는 교육 환경, 직주근접, 교통 호재, 자연환경, 도시계획 다섯 가지 입지 키워드를 각 부로 나누어 살피고 있다. 해당 입지 키워드의 과거 시점의 분석을 유성운 저자가, 해당 입지 키워드의 현대 시점의 분석을 이상우 저자가 맡아서 설명하고 있다.

1부 〈교육 환경〉에서는 ‘1장 좋은 학군은 예나 지금이나 선호 지역 1순위(과거 편)’와 ‘2장 교육의 목표는 결국 네트워크를 만드는 것(현대 편)’으로 나누어 살펴보고 있다.
1장 과거 편에서는, 고려 시대 1타 강사로 활약하던 최충이 세운 구재학당으로 사람이 몰려 개경이 교육 입지의 중심이 되었던 이야기, 다산 정약용이 자식들에게 보낸 편지에 ‘인 한양’을 강조할 수밖에 없었던 이유 등의 역사적 사례와 한양이 조선의 8학군으로 자리 잡는 과정을 통해 당시의 교육열이 입지 형성에 끼친 영향을 조명하고 있다.
2장 현대 편에서는, 서울대학교가 우리 사회에서 가지는 의미와 교육 입지에 끼치는 영향, 전문대학원의 의미와 역할, 특목고와 인기 학군지의 탄생 배경, 학군이 밀어 올린 아파트 가격, 인기 학군지가 거치게 되는 흥망성쇠의 룰은 무엇인지를 다룬다.

2부 〈직주근접〉에서는 ‘3장 일자리 많은 곳에 돈이 몰리는 건 당연지사(과거 편)’와 ‘4장 고소득 직종이 어디로 이동하느냐에 주목하자(현대 편)’로 나누어 살펴보고 있다.
3장 과거 편에서는, 집 한 채가 9급 연봉 50년 치인 한양의 북촌으로 권력자들이 몰릴 수밖에 없었던 이유, 조선 최대의 상업 타운인 증촌(지금의 종로)이 조선 시대의 강남으로 급부상한 배경, 비주류의 상징이 되어버린 남촌에서 자란 이순신과 원균, 한 세대 뒤에 거주했던 허균의 이야기와 지방 이주민들이 모여 하역 노동하면서 융성했던 마용서(마포-용산-서강) 지역의 입지 배경, 한양 쇠고기 유통을 독점한 반촌 이야기를 풀어내고 있다.
4장 현대 편에서는, 주가 급등 업체들은 현재 어디에 있는지, 새롭게 탄생하는 성장 기업들은 어디에 사옥을 두는지, 소득이 늘면 집값에 어떤 영향을 끼치는지, 판교로 이사 갔던 기업들이 강남으로 돌아오는 이유는 무엇인지, 기관 특별공급은 혁신도시에 어떤 영향을 끼쳤는지, 사람들이 코로나 시국에도 계속 도심으로 몰리는 이유 등을 살펴본다.

3부 〈교통 호재〉에서는 ‘5장 길이 있는 곳에 1등 도시가 있다(과거 편)’와 ‘6장 도로만 따라가도 투자 어렵지 않아요(현대 편)’로 나누어 살펴보고 있다.
5장 과거 편에서는, 고대 동아시아의 해상 물류의 거점 도시였던 김해가 내륙도시로 바뀌는 과정과 여파, 육로와 수로의 교통의 요지이자 세곡 운송로로 고려와 조선 두 시대 모두 거점 도시로 융성했던 충주, 고려의 전략적 요충지였던 양주(특히 ‘광나루’ 일대), 조선의 1번 국도 의주로를 통해 융성했던 평안북도 정주(과거급제자 역대 최고 배출지역 No. 2) 등을 다룬다.
6장 현대 편에서는, 전국의 돈을 돌게 하는 고속도로의 역할과 신설 도로가 인근 지역에 끼치는 영향, 노선의 연장만으로도 엄청난 집값 상승효과가 있는 철도, 통근 범위의 개념을 바꾼 고속철도와 GTX, 소음·분진 문제를 해결하고 주변 환경을 개선하는 고속도로 지하화 등의 입지 효과를 다룬다.

4부 〈자연환경〉에서는 ‘7장 자연이 부동산과 부의 지형을 바꾼다(과거 편)’와 ‘8장 이젠 자연환경도 인공으로 만들어내는 시대(현대 편)’로 나누어 살펴보고 있다.
7장 과거 편에서는, 서울이 한반도에서 가장 빈번하게 국가의 수도로 선택받았던 이유, 신석기 사람들이 남긴 조개더미 유적과 소금 산지의 상관관계, 울산이 금보다 비싼 광물로 부흥할 수 있었던 이유, 조선 황금광 시대를 구가하며 중국까지 설레게 했던 직산의 번영과 문학의 협업, 성리학자 퇴계 이황의 개념타파 재테크 비결 등을 상세히 다룬다.
8장 현대 편에서는, 거주 기피 지역이었던 유수지, 매립지, 역 주변이 금싸라기 땅으로 환골탈태하는 과정, 호수공원과 중앙공원으로 인공 공원을 조성해 가치를 높였던 1·2기 신도시 지역, 민간공원 특례사업으로 가치가 상승한 지역, 급이 다른 조경으로 브랜드 가치를 혁신한 대단지 아파트, 군부대 이전으로 급부상한 지역 등을 다룬다.

5부 〈도시계획〉에서는 ‘9장 뉴타운 사업의 원조, 이성계의 한양 천도(과거 편)’와 ‘10장 도시에 생명력을 불어넣는 작업(현대 편)’으로 나누어 살펴보고 있다.
9장 과거 편에서는, 이성계가 론칭한 신수도 한양이 기존의 수도였던 개경의 인프라에 밀려 좌초 위기에 빠졌다가 ‘개성의 상점 폐쇄’라는 특단의 대책으로 성공한 이야기, 한양의 원주민이 부도심으로 밀려났던 조선판 ‘광주대단지’ 사건, 홍수로 몸살을 앓던 청계천 일대 이야기, 집값을 잡으려던 영조의 매매 제한 정책이 불러온 집값 폭등, 한양에 집을 사려다 실패했던 황윤석과 전세 세입자에서 ‘영끌’로 집주인이 된 유만주의 파란만장 부동산 거래일지, 여섯 번의 이사 재테크로 부를 축적한 이윤선, 세종도 실패한 신도시 론칭 ‘4군 6진’ 이야기, 돈과 사람과 교육 수요 창출로 만전을 기했으나 아쉽게 실패한 정조의 화성 등을 다룬다.
10장 현대 편에서는, 공장지대에서 첨단 산업의 메카로 변신한 구로공단, 문화 공간으로 탈바꿈한 문래동 철공소 지역, 기피 지역에서 직주근접의 인기 지역으로 탈바꿈한 수서역, 판교역 기차역 역세권 이야기를 다루고, 3기 신도시 성공을 위해 점검해야 할 1·2기 신도시의 숱한 시행착오들을 되짚는다.

“시대를 불문하고
부가 쌓이는 곳은 정해져 있다”
돈과 사람이 몰리는 대물림하는 부촌은 무엇이 다른가?

서울 집값이 높았던 것은 어제오늘 일이 아니며, 조선 시대 사람들도 치솟는 한양 집값 때문에 골머리를 앓았다. 일부는 사금융과 ‘아빠 찬스’를 이용해 집을 마련하기도 했지만, 이런 동아줄이 없는 사람들은 한양 외곽으로 튕겨 나가야 했다. 사람들이 그토록 한양에 살고자 한 이유 중 하나는 교육 인프라였다. 한양에 거주한다는 것은 양질의 교육과 더 많은 성공의 기회를 의미했기 때문이다. 이런 현상은 그보다 앞선 고려 개경에서부터 확인된다. 강남의 8학군 현상은 그토록 유서가 깊은 것이다.
예나 지금이나 부동산을 바라보는 사람들의 생각이란 게 크게 다르지 않다. 사람이 살아가는 방법은 시간이 흘러도 크게 달라지지 않으며 조금씩 더 세련되어질 뿐이다. 바로 이 점을 부동산 시장에 투영하는 법을 배울 필요가 있다. 그런 관점에서 저자는 이 책에서 다룬 다섯 가지 키워드를 통해 부동산의 가치를 살펴보기를 권한다. 특히 교육은 시대를 불문하고 최강의 입지였다는 점을 반드시 기억해야 한다고 당부한다. 이 책을 읽는 독자들이 돈과 사람이 몰리는 부촌, 부의 거점을 알아보는 안목을 키워서 더없는 삶의 풍요를 누리기를 기원하면서.

머리말
부동산은 면면히 흐르는 인간의 삶이다_이상우
고대부터 오늘날까지, 사람은 어디에서 사는가_유성운

1부. 부동산 보는 안목을 키우는 첫 번째 키워드: 교육 환경

1장. 좋은 학군은 예나 지금이나 선호 지역 1순위
과거 급제 1번지 개경 구재동
한양은 ‘고려 고시생의 신림동’이었다
조용한 시골이던 선산은 어떻게 지역 명문이 됐나
조선의 8학군으로 단단히 자리 잡은 한양
서울이 안 되면 한강 네트워크라도

2장. 교육의 목표는 결국 네트워크를 만드는 것
핵심은 네트워크다
‘서울대학교’는 현시대를 살아가는 우리에게 어떤 의미일까
학부 나왔으면 됐지, 전문대학원은 뭔가?
특목고와 인기 학군지의 일반고
고교 평준화의 풍선 효과, 인기 학군지의 탄생
학군지 역시 흥망성쇠의 룰을 따른다

2부. 부동산 보는 안목을 키우는 두 번째 키워드: 직주근접

3장. 일자리 많은 곳에 돈이 몰리는 건 당연지사
궁궐과 가까운 곳이 비싼 이유
조선의 돈이 모인 곳, 종로
권력도 돈도 없던 남촌의 변신
마용성이 아니라 마용서
한양의 쇠고기를 독점한 반촌

4장. 고소득 직종이 어디로 이동하느냐에 주목하자
좋은 자리를 절대 잃지 마라
주가 급등 업체들은 어디에 있을까?
판교 갔던 제비, 강남으로 돌아오네
기관 특별공급은 혁신도시에 어떤 변화를 가져왔나
메타버스에서도 사람들은 도심을 찾는다

3부. 부동산 보는 안목을 키우는 세 번째 키워드: 교통 호재

5장. 길이 있는 곳에 1등 도시가 있다
고대 동아시아의 물류 통로, 김해
충주가 막히면 국고가 빈다
모든 길은 남경을 거친다
1번 국도의 힘을 보여준 정주

6장. 도로만 따라가도 투자 어렵지 않아요
고속도로: 돈이 돌게 하는 국토의 혈관
철도: 있는 노선만 이어 붙여도 상승효과 크다
고속철도: 통근 범위의 개념을 바꾸다
고속도로 지하화: 소음·분진 문제를 한 방에 해결한다

4부. 부동산 보는 안목을 키우는 네 번째 키워드: 자연환경

7장. 자연이 부동산과 부의 지형을 바꾼다
서울은 왜 가장 많이 선택받았을까?
신석기 사람들은 왜 조개더미를 남겼나
금보다 비싼 철의 도시, 울산
조선의 황금광 시대, 직산
외면받던 산지가 옥토로 바뀌다

8장. 이젠 자연환경도 인공으로 만들어내는 시대
유수지, 매립지가 금싸라기 됐네
1·2기 신도시: 호수와 중앙공원을 만들어낸 그 시절
없으면 만들어라 ①: 민간공원 특례사업 프로젝트
없으면 만들어라 ②: 초대단지에 조성한 완벽한 공원
번듯한 자리가 된 주한미군·군부대 이전 부지

5부. 부동산 보는 안목을 키우는 다섯 번째 키워드: 도시계획

9장. 뉴타운 사업의 원조, 이성계의 한양 천도
신수도 한양을 어떻게 살릴까
주택 공급 실패와 부도심 성저십리
서울에 집 사는 건 언제나 어려웠다
조선의 야심 찬 신도시 4군 6진의 흥망
정조의 업그레이드 신도시 계획, 화성

10장. 도시에 생명력을 불어넣는 작업
공장지대의 놀라운 변신
지하철 말고 기차역 역세권
신도시를 또 만든다고?
수도권 신도시도 아닌 지방 이전?
그래서 더더욱 복합개발이 필요하다

맺음말
다섯 가지 키워드, 특히 교육에 주목하자_이상우
세계 어디든 부동산에 관심 없는 사람은 없다_유성운

참고문헌